Les 15 points à vérifier avant d’acheter un appartement à rénover
- ATELIER JOI
- 30 juin
- 5 min de lecture
L’achat d’un appartement à rénover est souvent une excellente opportunité pour créer un lieu de vie qui correspond parfaitement à ses besoins. Cependant, derrière le charme d’un bien ancien peuvent se cacher des contraintes techniques ou financières importantes.
Avant de signer un compromis de vente, il est essentiel d’analyser plusieurs éléments afin d’évaluer la faisabilité du projet et d’anticiper le budget des travaux. Voici les principaux points à vérifier avant d’acheter un appartement à rénover.
1. L’état général de la copropriété
La qualité d’un projet ne dépend pas uniquement de l’appartement lui-même. Il est important d’étudier l’état général de l’immeuble ainsi que les travaux réalisés ou prévus.
Demandez notamment :
● les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
● le carnet d’entretien de l’immeuble ;
● les éventuels travaux votés ou à l’étude.
Une réfection de toiture, un ravalement ou une rénovation des parties communes peuvent représenter des dépenses importantes après l’achat.
2. Les murs porteurs
Beaucoup d’acquéreurs envisagent d’ouvrir une cuisine, d’agrandir un séjour ou de modifier la distribution des pièces.
Avant de se projeter, il est indispensable d’identifier les murs porteurs. Leur modification nécessite généralement l’intervention d’un bureau d’études structure ainsi qu’une autorisation de la copropriété.
Un projet qui semble simple à première vue peut parfois devenir beaucoup plus complexe une fois cette contrainte identifiée.
3. Les réseaux d’eau et d’évacuation
La position des colonnes d’eau et des évacuations influence fortement l’aménagement futur.
Si vous souhaitez déplacer une cuisine ou créer une nouvelle salle de bain, il faudra vérifier la faisabilité technique dès la phase d’achat.
Certains appartements offrent une grande liberté d’aménagement tandis que d’autres présentent des contraintes importantes liées aux réseaux existants surtour concernant les évacuations.
4. L’installation électrique
Une installation électrique ancienne nécessite généralement une remise aux normes complète.
Lors de la visite, il est utile de vérifier :
● l’état du tableau électrique ;
● la présence d’une mise à la terre ;
● le nombre de circuits existants ;
● l’état apparent des prises et interrupteurs.
Dans la majorité des rénovations complètes, l’installation électrique est entièrement reprise.
Sachez qu'un tableau électrique peut être conforme sur le DPE mais la norme NF C 15 100 est plus stricte et nécessite souvent une refonte du tableau existant pour être assuré en décennale par l'entreprise d'électricité. Nos conseils pour un plan bien conçu ici
5. La plomberie
L’âge des canalisations est un élément souvent négligé.
Les anciens réseaux en plomb ou en acier galvanisé nécessitent fréquemment un remplacement complet afin d’éviter les risques de fuite et d’assurer un bon confort d’utilisation.
Lors de la démolition vérifiez les canalisations communes d'évacuation si la colonne vous semble rouillée demandez au syndic de copropriété de faire venir le plombier de l'immeuble afin de changer la colonne, cette intervention est aux frais de la copropriété.
6. Les fenêtres
Les menuiseries jouent un rôle important dans le confort thermique et acoustique.
Vérifiez :
● le type de vitrage ;
● l’état des fenêtres ;
● les éventuelles contraintes de copropriété concernant leur remplacement. (fenêtre bois ?)
Dans certains immeubles parisiens, le choix des menuiseries est encadré afin de préserver l’harmonie architecturale de la façade. Les fenêtres bois ont actuellement un delai de 12/14 semaines.
7. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE permet d’évaluer la consommation énergétique du logement.
Au-delà de la note affichée, il est intéressant d’étudier les recommandations de travaux afin d’identifier les améliorations envisageables. Avant de faire le moindre travaux de rénovation énergétique vous pouvez demander au diagnostiqueur de faire une diagnostique avant travaux afin de valider que vos travaux vont bien ameliorer votre notation. (ce n'est pas parce que l'on double les murs que la note grimpe)
Ce document peut également avoir un impact sur la valeur du bien et sur son éventuelle mise en location.
Vous pouvez retrouver notre article sur ce sujet ici.
8. La hauteur sous plafond
La hauteur sous plafond influence fortement le potentiel d’un appartement.
Elle permet notamment :
● l’intégration de menuiseries sur mesure ;
● la création de rangements toute hauteur ;
● la mise en valeur des volumes existants.
Dans les appartements anciens, elle constitue souvent un véritable atout architectural.
9. Les nuisances sonores
Un appartement peut sembler calme lors d’une visite et se révéler beaucoup plus bruyant au quotidien.
Lorsque cela est possible, il est conseillé de visiter le bien à différents moments de la journée afin d’évaluer :
● le bruit de la rue ;
● les nuisances liées aux commerces ;
● les éventuelles sources de bruit provenant des voisins. Il nous ait déjà arrivé de faire un doublage phonique des murs ou du plafond. Cela assourdit les bruits mais ne resoud pas le problème totalement.
10. Les fissures
Toutes les fissures ne sont pas nécessairement préoccupantes.
Certaines sont simplement liées au vieillissement des enduits tandis que d’autres peuvent révéler un mouvement structurel.
En cas de doute, il est préférable de demander l’avis d’un professionnel avant de s’engager.
11. Les traces d’humidité
Les infiltrations ou problèmes de condensation peuvent engendrer des travaux importants.
Pensez à observer attentivement :
● les angles des pièces ;
● les plafonds ;
● les menuiseries ;
● les murs donnant sur l’extérieur.
Toute trace suspecte mérite une investigation complémentaire.
12. Le montant des charges de copropriété
Le montant des charges peut fortement varier d’un immeuble à l’autre.
Au-delà du coût annuel, il est important de comprendre ce qu’elles incluent :
● gardien ;
● ascenseur ;
● chauffage collectif ;
● entretien des espaces communs.
13. Les contraintes administratives
Certains immeubles sont situés dans des secteurs soumis à des règles particulières.
Selon les cas, des autorisations spécifiques peuvent être nécessaires pour :
● modifier une façade ;
● remplacer des fenêtres ;
● créer une climatisation ;
● installer certains équipements.
Mieux vaut identifier ces contraintes avant l’achat.
14. Le potentiel réel d’aménagement
Un plan séduisant sur le papier n’est pas toujours réalisable.
Lors d’une visite, il est utile de se poser plusieurs questions :
● Peut-on ouvrir la cuisine ?
● Est-il possible de créer une suite parentale ?
● Peut-on intégrer davantage de rangements ?
● La circulation est-elle optimisable ?
L’intervention d’un architecte d’intérieur permet souvent de révéler le potentiel d’un bien qui paraît peu attractif au premier regard.
15. Le budget réel des travaux
C’est probablement le point le plus important.
De nombreux acquéreurs sous-estiment le coût d’une rénovation et découvrent trop tard que leur budget est insuffisant pour réaliser le projet souhaité.
Avant toute acquisition, il est recommandé d’obtenir une estimation réaliste du coût des travaux afin d’intégrer ce montant dans le budget global de l’opération.
Faire appel à un architecte d’intérieur avant l’achat
L’accompagnement d’un architecte d’intérieur en amont de l’achat permet in d’évaluer rapidement :
● le potentiel du bien ;
● les contraintes techniques ;
● les possibilités d’aménagement ;
● le budget prévisionnel des travaux.
Cette analyse permet d’acheter en toute connaissance de cause et d’éviter de mauvaises surprises une fois propriétaire.
Ne vous faites pas avoir par le chiffrage d'une entreprise plébiscitée par une agence immobilière, notre analyse ici
Chez Atelier JOI, nous accompagnons régulièrement nos clients lors de leurs visites afin de les aider à évaluer le potentiel d’un appartement avant leur acquisition
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